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    關于加快發展保障性租賃住房的實施意見
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  1. 成文日期 2022-06-17
  2. 發布日期 2022-06-22
  3. 索引號 2454669763867050016
  4. 編號 青政辦發〔2022〕3號
  5. 規范性文件登記號 QDCR-2022-0020001
  6. 生效日期 2022-08-01
  7. 失效日期 2025-07-31
  8. 有效性 有效
  9. 各區、市人民政府,青島西海岸新區管委,市政府有關部門,市直有關單位:

    為擴大保障性租賃住房供給,切實解決新市民、青年人等群體住房困難問題,加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系,根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22號)、《山東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(魯政辦發〔2021〕17號)要求,經市政府同意,現就加快發展保障性租賃住房提出以下實施意見。

    一、工作目標

    以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,堅持以人民為中心的發展思想,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,突出住房的民生屬性,擴大保障性租賃住房供給,緩解住房租賃市場結構性供給不足,推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,到“十四五”末,全市保障性租賃住房數量達到21萬套(間),占“十四五”期間新增住房供應總量的30%,努力實現住有所居、職住平衡。

    二、拓寬房源籌集渠道

    保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主,原則上小戶型比例不低于80%。各區(市)政府要結合轄區保障性租賃住房需求、存量土地、存量房屋情況,按照國家、省相關要求,積極借鑒其他先進城市經驗做法,多渠道籌集房源,切實增加供給。將利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房,符合規定的均納入保障性租賃住房規范管理。

    (一)利用集體經營性建設用地建設。推動集體土地有效利用,緩解城市居住用地供需矛盾,在尊重農民集體意愿的基礎上,支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房。

    (二)利用企事業單位自有閑置土地建設。對企事業單位依法取得使用權的土地,經市政府同意,在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許用于建設保障性租賃住房,并變更土地用途,不補繳土地價款,原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式;允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。優先面向本單位符合條件的群體出租。

    (三)利用產業園區配套用地建設。在確保安全的前提下,經市政府同意,可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,建筑面積占比上限相應提高,提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房,嚴禁建設成套商品住宅;鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積進行集中,統一建設宿舍型保障性租賃住房。

    (四)利用閑置存量房屋建設??砂凑找幎▽⒄拈e置住房用作保障性租賃住房。閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,經市政府同意,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。

    (五)利用新供應國有建設用地建設。以公共交通便利為導向,通過劃撥土地、協議出讓土地、招拍掛整體出讓租賃住房用地等國有土地供應渠道,建設保障性租賃住房。

    三、優化審批流程

    進一步優化保障性租賃住房項目審批,構建快速審批流程,提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,由區(市)政府組織有關部門聯合審查建設方案,出具保障性租賃住房項目認定書后,可由相關部門辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。不涉及土地權屬變化的項目,可將已有用地手續等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續。

    四、加強建設管理

    (一)建設規范。保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型。新建或改建住宅型保障性租賃住房應執行《住宅建筑規范》及相關標準,應綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口及構成等要素,合理確定套型比例和結構。新建宿舍型保障性租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》及相關標準;改建宿舍型保障性租賃住房應執行《宿舍建筑設計規范》或《旅館建筑設計規范》及相關標準。

    (二)裝修標準。保障性租賃住房應配備必要的生活設施,并符合安全衛生標準和節能環保要求,確保工程質量安全。保障性租賃住房項目應推廣綠色建筑并實行全裝修,鼓勵采用內裝工業化和節能環保技術。具體實施細則和裝修標準,由市住房城鄉建設局確定。

    五、規范租賃管理

    (一)配租范圍。保障性租賃住房主要面向本市無房的新市民、青年人,特別是從事城市基本公共服務的外來務工、新就業人員供應。新市民、青年人申請保障性租賃住房,應同時滿足以下條件:

    1.具有本市戶籍或在本市辦理居住登記;

    2.已與用人單位簽訂勞動(聘用)合同;

    3.在我市正常繳納社會保險;

    4.單位注冊地為市南區、市北區、李滄區、嶗山區的,申請人及配偶須在上述區范圍內無私有住房、未承租公房,且未享受住房保障政策。單位注冊地為青島西海岸新區、城陽區、即墨區、膠州市、平度市、萊西市的,申請人及配偶須在單位注冊地所在區(市)范圍內無私有住房、未承租公房,且未享受住房保障政策。

    (二)申請程序。面向社會公開配租的保障性租賃住房,由申請人通過用人單位提出申請,區(市)住房城鄉建設部門通過數據共享的方式,對申請人的戶籍、婚姻、就業、社保、住房等情況進行審核。企事業單位自建的保障性租賃住房面向本單位職工分配的,由所在單位進行審核確認,報區(市)住房城鄉建設部門。房源分配結果錄入全市住房租賃服務監管信息平臺。

    各區(市)可根據需求情況確定項目具體配租范圍和申請程序,報市政府批準后執行。

    (三)租賃價格。面向社會供應的保障性租賃住房,租賃價格按照不高于同地段同品質住房市場租金的90%確定,已作為土地供應前置條件的,應嚴格執行相關規定;面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房,租賃價格可進一步降低。保障性租賃住房租賃價格實行動態調整,調整周期不超過2年。

    市南區、市北區、李滄區范圍內項目租賃價格由市住房城鄉建設局確定,其他區(市)范圍內項目租賃價格由各區(市)住房城鄉建設部門確定。企事業單位自建面向本單位職工分配的保障性租賃住房,租賃價格由本單位自行確定,并報所在區(市)住房城鄉建設部門。

    (四)運營管理。建設主體可依法注冊運營管理公司,也可選聘專業運營機構運營管理保障性租賃住房。運營管理單位應規范出租經營,可與承租人簽訂租期不超過3年的租賃合同,期滿后仍符合申請條件的承租人可以申請續租,續租期限不超過3年。運營管理單位不得一次性收取6個月以上租金,押金不超過1個月租金,嚴禁“以租代售”。

    六、嚴格監督管理

    (一)權屬管理。保障性租賃住房項目須整體確權,不得分割登記、分割轉讓、分割抵押。涉及整體轉讓的,報經區(市)政府同意,轉讓后原保障性租賃住房性質不變,土地用途和土地取得方式不變。利用企事業單位自有閑置土地建設和非居住存量房屋改建的保障性租賃住房,依法征收時按原土地用途和取得方式進行補償。

    (二)準入退出機制。符合條件的保障性租賃住房項目,在取得項目認定書后,納入保障性租賃住房規范管理,享受保障性租賃住房相關支持政策。保障性租賃住房項目運營期限不低于10年,運營期自項目投入運營起計算。運營期屆滿后,可繼續作為保障性租賃住房出租,也可向區(市)住房城鄉建設部門申請根據籌集渠道分類退出,并注銷項目認定書:利用企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地建設及利用閑置存量房屋建設的保障性租賃住房,可申請恢復原有用途或轉為市場化租賃住房出租;利用集體經營性建設用地建設及新供應國有建設用地集中建設、商品住房項目配建的保障性租賃住房,可轉為市場化租賃住房出租。因征收以及不可抗力滅失的保障性租賃住房項目,需視情況整體或部分申請退出,并注銷或變更項目認定書。

    (三)全過程監管。升級完善青島市住房租賃服務監管信息平臺,將保障性租賃住房統一納入該平臺管理。市、區(市)兩級住房城鄉建設部門要落實監督責任,加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督,強化工程質量安全監管。區(市)政府要建立完善項目房源公示制度,加強項目后續監管,動態監測項目房源空置率、租金水平、投訴率等監測評價內容,發現問題及時處置。

    保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售,嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策,對提供虛假資料申請新建、改建,改變用途、分割轉讓或分割抵押、“以租代售”等違規行為,市、區(市)相關主管部門應采取責令改正,取消獎補資格,納入信用監管等措施,具體監管措施由市住房城鄉建設局會同相關部門研究制定;涉嫌違法的,由相關主管部門立案查處;涉嫌犯罪的,移送司法機關處理。

    七、落實各項支持政策

    (一)進一步完善土地支持政策。按照職住平衡原則,提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例,在編制年度住宅用地供應計劃時,單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保,主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域,引導產城人融合、人地房聯動。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應,其中以出讓或租賃方式供應的,可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取。

    (二)落實中央補助資金支持和稅費優惠政策。符合條件的保障性租賃住房項目可按規定申請中央補助資金。

    保障性租賃住房取得項目認定書后,可享受以下稅費優惠政策:

    1.住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房適用上述簡易計稅方法并進行預繳的,減按1.5%預征率預繳增值稅。

    2.企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?;》孔赓U企業出租保障性租賃住房的,減按4%的稅率征收房產稅。

    3.免收城市基礎設施配套費。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房項目,取得保障性租賃住房項目認定書后,用水、用電、用氣、用暖價格按照居民標準執行。

    (三)拓寬資金籌集渠道。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度,支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。支持銀行業金融機構發行金融債券,募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券,用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券。支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

    八、保障措施

    (一)加強組織領導。市住房制度改革和住房保障工作領導小組負責保障性租賃住房政策制定、規劃建設、資金使用、租賃管理等重大事項的決策、協調,指導各區(市)按計劃落實建設任務。市住房城鄉建設局要會同市發展改革委、市財政局、市自然資源和規劃局等部門,按照“十四五”住房發展規劃確定的目標,編制保障性租賃住房建設計劃,經市政府批準后印發實施。各區(市)政府要落實好主體責任,建立相應工作機制,摸清轄區內保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況,加強對保障性租賃住房的全過程管理,嚴格監督監管。

    (二)強化部門協作。市住房城鄉建設局負責落實國家、省保障性租賃住房建設和管理相關政策,定期督導項目建設、房源分配等工作,加強對各區(市)年度建設任務落實情況的監督和考核,對履職不力、未完成年度任務的區(市)予以通報。市發展改革委、市公安局、市民政局、市財政局、市人力資源社會保障局、市自然資源和規劃局、市行政審批局、市稅務局、人民銀行青島中心支行等部門要加強政策協調和業務指導,確保政策落實到位。

    本意見自2022年8月1日起施行,有效期至2025年7月31日。


    青島市人民政府辦公廳

    2022年6月17日

    (此件公開發布)


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